4 月25 日，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记，引发市场对于房地产税的关注。

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关于中国房地产税的探讨从未停歇，至今未能形成一致共识。我们总结当前房地产税相关探讨争议，梳理正反两方面观点，以此为基础，我们才能深刻理解房地产若要落地，需要解决哪些关键性的节点问题。

节点一，房地产税征收范围如何确定？

农村集体用地对应房屋是否需要征税？我国实施城乡土地二元管理制度，农村集体用地流转面临较多约束。有观点认为农村集体用地无法有效增值，因而不该针对农村房屋地征收房地产税。但也有方面观点认为，为体现公平原则，防止寻租，农村房屋也同样应当征税。

不同产权类型房屋是否都应征税？中国房屋产权类别有三类，完全产权、无产权和部分产权。根据2020 年第七次人口普查推算，全国家庭住房中商品房约占六成，剩余四成为共有产权、老公房、自建房等非商品住宅。若只对完全产权征税，对完全产权人不公平；但若对所有产权类别征税，又难以避免争议——不合法产权的合法化（小产权房）。

节点二，房地产税征税税基、税率、税收优惠如何设计？

税基设计，从量还是从价？从量计征，征管成本低但有欠公平；从价计征相反。从量计征“效率”更高，从价计征更公平。从量还是从价计征，本质上是效率和公平，哪个更优先。

税率设计，是否应当采用累进税率？找到一个“最适”累进税率设计，并不容易。累进税率设计过于激进，可能会让部分家庭负担过高；当住房适用税率恰好落在临界点，居民可能采用非常规手段降低税负，增加征管成本。此外，累进税率需要有一个丰富和准确的庞大房产信息库，这也是当前相对缺乏的。

税收优惠设计，设置免税面积还是首套房免税？若设立免税面积，可能会抬升小户型房屋价格，挤出低收入购房人群（小户型购买群体）需求。若免征首套房，如何界定免征的“首套房”，存在争议。

节点三，房地产税征管的配套制度仍需完善。

首先，中国当下的现实情景是房地产税税源信息尚不完备。

税务部门征收房地产税，需要知悉所有纳税人的家庭与住房信息，这需要住房、公安部门分别提供房屋清册、家庭信息清册。

房屋清册方面，当前信息尚不完备。我国现行房屋管理体制下，不动产登记按照申请进行登记。遵循房主愿意，房屋也可以不进行登记。这种情况下，当前中国相当一部分房产信息报备不充分。

家庭信息清册方面，公安民政部门也需时间调整编制。当前公安部门对居民信息管理以“户”为单位，国际经验看房地产税以家庭为单位征收。如何以“户”为单位管理并征收房地产税，也是未来房地产税征管需要解决的现实问题。

其次，对个人和家庭征税的经验相对欠缺。长期以来，我国税收主体是间接税，纳税人多为企业和单位主体。即使是个人所得税这类以个人作为纳税人的直接税，也多是通过企业和单位进行代扣代缴。房地产税面向个人和家庭征收，面对当前面对企业和单位代扣代缴的征管现实，房地产税征管存在现实落地难度。

我们认为房地产税正式立法前或需要试点运行。一方面充分考虑房地产税范围、税率、税基等设计细节；另一方面，税务征管体系需要进一步完善。

风险提示：政策落地进程超预期，《不动产登记暂行条例》立法进程超预期。