我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

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以下苏州购房答疑内容，来自 微信公众号“苏叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，目前在看园区本月底开盘的保利天汇，想请苏叔给点建议，也算投资的一部分，有600---700万闲余资金，在买房要全款了，最近在看保利天汇178m2新房，对那里不是太熟，可以帮分析下吗？

苏叔： 你好，目前园区最受欢迎的就是大平层，在这个预算范围内考虑，是不错的。但如果不是很急，我建议你可以考虑抢一下倒挂盘，独墅湖边上的楼盘，更具有保值性。有今年拍的地，也有前几天拍的地。位置肯定比保利那边的好，但是也是需要运气。因为园区今年拍的地比较多，抢到的概率也会增加。

提问：苏叔，你好，之前想买家附近的 但是郭巷这边房价已经不低了 将来能不能再升值都不一定呢，还怕跌价呢，毕竟现在不景气，都不建议我现在入手房子，他们都觉得现在房子跌价 以后也不一定会涨了，买了可能要亏 又不是没房子住

苏叔： 你好，一般有这种想法很正常，毕竟说房地产要崩盘的人很多，因为他们不明白房地产的价值。本质上来说，商品房也属于商品的一个种类，从经济学来讲，商品的价格由价值决定，受供需关系影响。 投资为什么要关注政策，因为不同政策决定的是区域不同的发展方向和速度，也就决定这个区域的价值。再看供需，苏州属于全国第二大移民城市，外来人口占了一大半，过去十年平均每年有二十多万人口流入，住房需求实在不断增长的。我们苏州经济体量全国排在第六，但是房价却排在全国十五，所以长期来看，苏州的房子是非常具备投资价值的。

提问：苏叔，你好，苏州楼市接下来会怎么走，为什么买错房的代价在加大？

苏叔： 你好，第一个就是整体上看，苏州可能长期都会处于高存量的状态，这个没办法，目前的行情是。去年一年新房的成交也就七万套左右，现在新房的存量还有七万多套。再加上今年供地的持续高位，除非再来一次那种二零一五年、一六年去库存的动作，否则库存量已经很难整体上降下去了，同样意味着房价普涨已经基本不现实了。

第二个就是存量太大正在加剧板块的分化，现在以及以后相当长的时间里都是买房市场，买房人就会变更加挑剔。比如说之前苏州房价在三万左右有很多板块，几个新城，中央公园、城南，板块底气不足的怎么办？只能降价，你供你的地，反正买房人就先挑好的板块、好的房子先买，卖不动的板块，只有降价一条路走，之前房价因为限价等因素，还在同一水准的，高存量时代，都会现出原形。

提问：苏叔，你好，我在苏州工作，一直不是很明白去年的太湖科学城是怎么回事，不是已经有了一个科技城了吗？这两个是一个概念吗？能不能给我介绍一下，近期计划在苏州买房，有什么值得关注的楼盘吗？

苏叔： 你好，科技城与太湖科学城位置较近，名称也比较接近，所以很多人会一时难以分辨两个板块。科技城是苏州“一城四核”中的生态科技城部分，是高新区的重点发展区域，也是苏州政府政策和资源倾斜区域，板块拥有众多科研机构、高端科技产业，人口虹吸能力较强。板块内名校聚集，还有三所学校规划落地，教育资源优质丰富。交通也有多条地铁线路规划，还有快速路等，未来交通出行将十分便捷。商业上也有大型商综落地，未来商业配套逐渐完善。板块城市界面优秀，充满现代化气息，未来发展潜力值得期待。

提问：苏叔，你好，坐标苏州，无房无贷款记录，想投资一套房产，今年在苏州买房有没有比较建议购买的板块呀？太湖科学城、太湖新城、高铁新城和平江新城这四大新城发展怎么样？值得投资吗？

苏叔： 你好，首先是举全市之力打造的太湖科学城，有着良好的规划和较高的起点，交通便利，教育、商业等资源配套齐全，科技城的建立更是如虎添翼，将全面开启“核心区＋科技城”的双引擎时代。其次是太湖新城，这里距离主城区较近，配套设施完善，风景优美，居住氛围浓厚，适合自住。接着是利好兑现最多的高铁新城，这里是重要的交通枢纽，商业资源丰富，在建的有多所学校，享有优质的教育资源，值得关注。最后是发展历史较长的平江新城，有着无法替代的主城价值和无法复刻的教育资源，虽然目前发展界面一般，但之后配套设施会逐渐完善，且足够的涉宅和商业地块，有着巨大的发展价值。

提问：苏叔您好，我们家马上要生二胎了，现在要买改善房，之前有看相城板块，但是感觉相城这边教育资源不是很充足，就很纠结了，所以这个板块能否考虑？然后还有哪些值得考虑的板块呢？

苏叔： 你好，相城是苏州一大核心板块，区域内各项城市功能配套逐步完善。商业成熟，拥有大悦春风里等大型商业综合体；交通网络密集，出行便利，特别是高铁站、春申湖快速路建成以后，会给板块价值带来极大的提升；人文、医疗资源丰富，还引进了优质医疗资源，能够满足相城区居民的日常生活需求。唯一的短板是教育资源不够丰富，优质教育资源分布不均，主要集中在高铁新城，但随着政府投入，区域的教育资源不断丰富，高铁新城与元和不断优化升级教育配套，再加上今年相城区普通高中建设规划落地，相城区教育资源短板将逐渐补齐，板块价值也将更上一层楼。

相城的楼市房源充足，楼盘产品竞争力强，中央公园板块主要为三房起步的改善户型，高铁新城板块也有较多品质楼盘可选。这两个主流板块都主打改善型，居住舒适度较高，置换改善房的话可以考虑这两个板块。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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